房地产经济学在职研究生专业的研究对象和方法

关于房地产经济学的研究对象学界论述不少，主要观点有：城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系”。房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律”。认为房地产经济学“主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系”。认为“房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其表现形式的科学”，“也是一门研究房地产资源配置效率的科学”。

前三种观点的表述基本是从我国传统政治经济学的研究对象移植过来的。长期以来在学术界有一种占统治地位的观点，认为马克思主义政治经济学的研究对象是生产关系或经济关系及其运动规律；西方经济学的研究对象是资源配置，并且把二者完全对立起来。其根据之一是马克思曾在著作中多处说过，“政治经济学，从最广的意义上说，是研究人类社会中支配物质生活资料的生产和交换的规律的科学”；“经济学所研究的不是物，而是人与人之间的关系”，或类似的话。根据之二是西方学者对经济学的定义，即“经济学是研究人和社会如何进行选择，来使用可以有其他用途的稀缺的资源以便生产各种商品，并在现在或将来把商品分配给社会的各个成员或集团以供消费之用”。还有的西方学者说，经济学是“研究人们如何分配他们有限的资源来满足人们的需要的科学”。其实只要我们不完全停留在马克思对政治经济学研究对象的表述上，而看他实际研究的内容，就会发现他对资源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的两部类再生产理论模型，第二种含义的社会必要劳动理论和劳动资源配置理论等。他曾说：“要想得到和各种不同的需要量相适应的产品量，就要付出各种不同的和一定数量的社会总劳动量。这种按一定比例分配社会劳动的必要性，决不能被社会生产的一定形式所取消，而可能改变的只是它的表现形式。”同样对西方经济学不只是看它的某一流派，而是着眼于整个西方经济学，其中有的流派也研究资本主义经济关系，如制度经济学。至于他们的研究出发点和方法有何不同，那是另一个问题。

所以，我们基本同意上述第四种观点，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置。但是，有两点值得一提：一是关于资源配置与经济关系研究以谁为基础的问题，我们认为应通过资源配置研究来揭示和反映经济关系和经济规律；二是相对于政治经济学等理论经济学来说，房地产经济学等部门经济学更侧重资源配置的研究，包括行业内外资源配置。外部资源配置主要是讲产业地位及其与国民经济的关系；内部资源配置有多层含义：其一是住宅房地产与非住宅房地产之间的比例，其二是非住宅房地产所涉及的不同行业资源的配置，其三是同一房地产中各类档次比例，如住宅高、中、低档的比例。

总结前面的分析，我们认为，房地产经济学的研究对象是行业内外资源配置及其所体现的经济关系和运行规律。

房地产经济学的研究方法除了常规定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析等方法外，还可运用经济学前沿分析方法“博弈论”。

房地产经济学的应用参考价值

房地产经济学是房地产经济活动的理论化系统化，它不仅可以供教学用，供理论研究工作者参考，同时对实际工作者，尤其是主管领导者和决策者有重要的学习应用参考价值。这主要有以下几方面：

1、房地产经济学是一个多层次的理论结构体系，并且是多学科交叉，学习应用时要从多角度多层面来把握，立体地分析房地产经济运行实际，规避风险，作出科学合理的判断和决策，这样可以避免或少出失误。

2、房地产经济学除了具有经济学的一般原理特征外，还有自己明显的特点。如房地产发展倒曲线理论，即经济起飞国家初始阶段房地产发展建设，随着国际经济的进一步发展，房地产发展速度，逐渐与国民经济发展同速，甚至低于国民经济发展速度，其发展运行轨迹呈倒#型。又如住宅市场发展三个阶段的理论，即以生存需求为主，改善需求为辅的初级阶段；生存需求和改善需求并重的第二阶段或中级阶段；以改善需求为主，生存需求为辅的成熟阶段。还有房和地产权耦合的特点等。掌握这些很重要，可以取得出其不意的效果。

3、房地产经济学是以房地产市场体系（如上图）为依托，因此，学习和运用房地产经济学要有全局观点，总观整个房地产市场体系，分析判断其中的薄弱环节，并找出相应的对策。对主管部门来说，有利于合理配置资源，促进房地产市场的平衡协调发展；对开发经营者来说，有利于投资活动的顺利推进，提高投资的周转速度和回报率。

4、房地产经济学中对房地产政策和法律环境有较充分的论述，可供管理决策层学习应用，对提高他们的政策法律水平、规范管理有很大的帮助，有利于树立企业诚信形象，从而推动整个房地产业的健康有序发展。

5、房地产经济学中有相当多的国际比较研究和国际经验介绍。通过对这方面理论知识的学习，对借鉴国外经验，提高中国房地产业经营管理水平和发展涉外房地产都有重要的作用。