房地产经济学在职研究生教学中应注意的问题

房地产经济学是指导房地产经济活动的理论依据。但是,我国目前各种版本的房地产经济学教科书中,存在着一个较为普通的向题,就是房地产经济理论与房地产经济实践之间存在着一定距离。这一间题的存在,势必会影响房地产经济学在实践中的导向作用。分析此现象存在的原因:一是有的教材形成较早,当时不成熟的房地产经济实践,必然形成不成熟的理论.二是一些高等院校编写的教材,由于作者多是从其它专业转来的,对房地产经济发展的实际了解较少,不可避免地出现理论脱离实际太远的间题。努力缩小这一距离不仅是房地产经济学教学中的当务之急,也成为从事房地产经济理论研究和实际工作者普过关注的间题。笔者试图从房经教学的角度,对一些间题进行探讨。

一、房地产经济体制与住房商品化

在现有教材中,对这一间题只进行了简单的、概念上的描述,而对其深刻的内涵则没有令人满意的解释。在社会主义市场经济条件下,如何深刻认识房地产经济体制和房地产商品化内容及其相互关系,成为房地产经济教学中应加以重视的间题。

过去,经济体制被一般解释为生产资料的所属关系,至于生产资料被如何利用于社会生产之中则没有深人的论述。这个观点不能全面反映现行的经济体系的运作。经济体系的运作,就是要使有限的资源得到充分的、有效的利用。为此资源的配工就要有相应的“制度”和“规则”,这就是经济体制。在某一社会阶段运作何种经济体制,唯一的衡t标准就是看这一体制是否能够有效配t和充分利用资源。

根据房地产商品的特性,房地产经济体制的理论应特别提出:在现行社会的经济条件下,如何合理的配t城市土地这一稀缺性的资源,以及建设材料,房屋等物质资源与劳动力资源,以行之有效的制度和法则加以规范,使之充分发挥其经济效益。社会主义市场经济条件下的房地产市场经济体制,就是指一切房地产经济资源的配t通过房地产市场过程进行。这就妥求房屋、土地作为生产要素进入市场,加入到商品循环的行列中。

关于住房商品化间题在教学中遇到的问题较多,需要经常解答学生们提出的各种间题。如:为什么在教材中强调市场经济下要推进住房商品化进程,而在现实生活中的住房现状又都仍维持补贴形式?社会主义经济发展过程中,住房商品化过程究竟如何?等等,对于这些间题,我们可以充分利用课堂讲授比较易于联系实际的优越性,以房地产经济发展的阶段性理论来弥补教材的不足。

房地产经济发展阶段性是由社会主义经济发展具有阶段性的特点决定的。我国的商品经济是从自给自足的封闭系统,半封闭系统和开放的市场经济系统有序化的阶段性的演进过程中不断发展的,从而决定房地产经济的发展也必然经过低速、中速和高速发展阶段。其次房地产经济本身,在社会主义国家中的实物分配供给制向商品市场机制转换的过程中,也同样呈现出明显的阶段性特征。房地产价格从过去长期低于其价值逐步转变为符合其价值,价值规律开始作用于房地产经济领域。再有就是一些非经济因家,也决定房地产经济的发展具有阶段性,这些因素主要指我国长期实行的用地制度,房屋分配制度,以及在此制度影响下长期形成的住房消费习惯等。在这种情况下,谈房地产经济的发展和住房商品化,房地产经济与市场的经济接轨,显然要经过一个循序渐进的过程。

通过这些补充和说明,我们就可以向学生解释当前房地产商品化进程中出现的一些间题。如商品房滞销,国家提出的发展安居工程,市政府提出的建设解困住房等,都可以理解为是在推行房地产商品化过程中,特定的经济发展阶段,对房地产经济资源配工合理程度的反映和措施。

二、房地产市场的供求关系

在社会主义市场经济条件下,全面系统的介绍有关房地产市场.的荃本原理,是学生掌握房地产经济学理论的基本前提。随着我国近几年房地产市场的发展,现有教材中的有关内容愈加不能满足学生的求知愿望和解释社会现象的需要。通过教学加强对房地产市场供求关系的发展状况的论述,可以使房地产市场理论更加贴近房地产经济实践活动。

供求关系是形成市场活动的主要内容之一,影响供求关系的因素,可以决定市场发展状况。房地产市场也不例外。教材中关于分析房地产供求关系影响因素这部分内容,主要是从市场经济原理,阐述如何实现房地产供求平衡。这不可避免地形成了一种空洞的说教。我们知道,房地产商品的内在特性,特别是作为生活必擂品的住宅,它不可能在市场经营中实现供求平衡。随着现代社会的发展,人类对住宅的需求更加具有层次性和不可满足性,在教学中应特别加深对住宅需求的理解和解释,从形成住宅需求的社会因素及心理因素等等方面,进行深入的探讨,以满足学生的需要和弥补教材的不足。

社会心理动机理论认为人的行为是由人的内在动机驱使的,而动机的产生源于需求是否得到满足和满足的程度。所以分析影响住宅浦求的心理因素,可以按照人们对储求的迫切程度排列起来,这一需求是为满足基本生活条件的需要,住宅在此时的功能就是遮风蔽雨,抵御寒冷,为人们提供栖身的场所;其次是安全的浦要。人们在满足生理层次裕要后,便要求住宅具有安全和保障的功能,在现代社会,人们对心理的需要,正越来越影响着对住宅的选择,第三是社会地位的需要.住宅此时的功能体现出能提供正常的社会交往活动的场所和使居民归属于一定群体所创造的优越的物质条件。在现在的住宅小区中所建的一些生活服务设施,正是为适应这一需求而兴建的,第四是尊重的需要,人们总是希望自尊心得到满足.希望在才能、成就和地位等方面受到别人的承认和好评。而这种内在心理,又是通过外在行为和标志来得到认可和强化的。那么一套功能齐全、设施完备的住宅则可以实现这一功能,第五是实现自我的需要,这一层次的需要是人们最高层次的需要。它可以体现出人们对自我完全满足的心理,实现了自身的理想。

上述影响住宅播求的因素,反映出人们对住宅的浦求按轻重缓急,具有先后性和层次性。在生产力水平和收入水平较低的阶段,消费者为满足荃本生活条件而劳动。这时住宅要求处于较低的层次;随着社会经济的发展和收入水平的提高,消费者需求层次逐步提高。这就是住宅需求具有的不可满足性和层次性.那么对住宅的供给者来说,只有充分认识到住宅消费的这一特性,并不断调整自己的生产、经营策略,才能为房地产市场提供更多的适销对路的房地产商品,达到实现经济效益的目的。

三、房地产金融开辟了新的研究领域

侯捷部长曾说:“小康不小康,关键在住房”。要实现年的2住00房0目标,达到居住小康水平,是住房制度改革的根本任务。完成这一任务的!要前提,是扩大投资集道、增加住房建设投资t,特别要逐步增加个人在住房建设投资中的比孟.这一过程偏要金融业参与,而金融业如何参与,在何种程度上参与,房地产金融活动有哪些墓本规律,这是房地产经济实践为我们理论研究提出的新课题.从现有的教材来看,对这一间题的探讨徽乎其微,有的书中则没有这方面的论述,有的书中只是对一般的金融知识进行描述,或是提一些较为超前的设想,与现实经济活动特别是房地产经济活动相距甚远。这些现象说明,应该在房地产经济学教学中增加房地产金融理论内容。

首先,房地产金融与房地产再生产的关系应从其机构设t上加以体现。鉴于经济发达国家的金融机构较为完善,我们可以在介绍其现状的羞础上,提出建立适应我国国情的金融机构的设想,如根据资金来源及运用,建立各级社会性和专业性的房地产金融组织,在国家的支持和群众的参与中不断完菩,成为住房制度改革过程中的重要经济保阵部门。

其次,应在管理制度上有严格的规定。由于改革了房地产投资体制,使房地产资金来源广泛,如:住房储称、有价证券、推行公积金,利用外资、企业自娜、组织住宅合作社及国家**等形式。对这部分资金如何合理使用、如何充分发挥其推动房改的积极作用,必须有与之相适应的管理制度,对这些制度的探讨,应在我们的教材研究中有所反映。

第三,还应着重了解房地产金融在何种程度上参与房地产经济活动。参与的程度,实质是与房地产经济关系的程度。在市场经济环境下,两者的关系十分明确,即房地产金融是房地产经济活动不可缺少的组成部分,房地产金融活动已纳入房地产经济活动中,它的参与可以直接影响房地产的生产、流通、消费的各个领域。如何保证其健康、顺利的发鹿,是我们教材研讨中应加以注愈的方面。从一些经济发达国家的经脸看,一般是以政府宏观调控和市场调节相结合的方法。解决此类问题,我们在分析时,可根据在房地产金融过程中出现的不同间题,采用不同的解决方法。大t的短期随机性间题,如建房筹款、庸地产价格等,由市场调节。一般的阶段性间题,如**利率、福利住房范围(安居工程)、应急性干预(解因房)等,由政府控制。长期性的发展问题,如房地产金融的经曹权限、房地产金融主管机构的职贵及房地产金融发展战略等,经立法形式确立。